주택담보대출 신혼부부대출을 잘 받기 -DTI(총부채상환비율) LTV(담보인정비율) DSR(총부채원리금상환비율)을 중심으로

주택담보대출 DTI DSR LTV

내 집 마련이 점점 힘들어지는 상황에서  지혜로운 경제감각과 금융의 효율적인 이용이 더욱 필요하다. 인생의 새 출발 선상에 선 신혼부부들이나 기성의 직장인들의 필생의 꿈인 내 집 마련을 위한 주택 매입을 위해 주택담보대출이나 신혼부부대출을 고려한다면 반드시 알아야 할 핵심 금융지표들을 중심으로 관련 사항들을 정리한다. 

대부분이 주택을 구입하기 위한 것이므로 자신의 수요에 부합하는 적당한 주택을 찾는 것도 중요하겠지만 동시에 부족한 자기 자금 이외의 보완적인 자금 조달방안으로 주택담보대출이나 신혼부부대출을 함께 고려하지 않으면 실현가능성(Feasibility)이 떨어지기 때문에 미리  효과적인 대출 방안을 반드시 숙지하기 바란다.

주택담보대출 신혼부부대출을 잘 받기 위한 전략(공통사항)

1.신용도 관리

대출 신청 전부터 자신의 신용도를 미리 확인하고 잘 관리하도록 한다. 신용도는 여러 경로를 통해 자신의 신용 점수를 통해 알아 볼 수 있는데 이는 금융기관이 대출 심사를 할 때 매우 중요한 역할을 할 뿐 아니라 높은 신용 점수는 낮은 금리와 더 많은 대출 한도를 받을 가능성을 높여주기 때문에 수시로 확인해보고 높은 점수를 유지하도록 평소부터 신경을 쓰도록 한다. 신용 점수를 관리하는 방법으로는 정기적인 신용 점검, 신용카드 사용의 적정 관리, 연체 방지 등이 있는데 이와 관련해서는 필자가 이미 쓴 글(아래 링크)에서 보다 자세히 숙지하시길 바란다.

 

2025.03.04 - [경제생활정보/금융관련] - 신용도 관리 – 자신의 신용점수 신용등급 관리 및 향상 방법

신용도 관리 – 자신의 신용점수 신용등급 관리 및 향상 방법

 

2. 대출 목적의 명확화

대출 목적에 따라 대출 조건이 달라질 수 있다. 주택 구입, 사업 자금, 신용 대출 등 목적에 따라 다양한 대출 상품이 있으므로, 본인의 목적에 맞는 대출 상품을 선택해야 하는데 주택담보대출의 경우 DTI DSR LTV 등 다양한 조건이 부가되므로 더욱 신중히 접근해야 한다.

3. 소득 안정성 확보와 이에 대한 증빙

은행은 대출 신청자의 소득이 얼마나 안정적인지를 평가하는데, 본인의 정규직 여부, 근속 기간, 직장 규모 등을 통해 안정성을 판단한다. 소득 증빙서류(재직증명서, 급여명세서 등)를 준비해야 하고 이와 관련한 DTI에 대해 자세히 이해해야 한다.

DTI(Debt-to-Income Ratio 총부채상환비율)

주택담보대출을 받는 차주의 원리금상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율로, 연간 상환해야 할 대출 원금과 이자 합계액이 연소득에서 차지하는 비율을 나타낸다. 소득 중 대출 상환액이 차지하는 비율을 나타내며, 대출 상환 능력을 평가하는 지표가 됨과 동시에 대출가능액의 상한이 된다.

DTI = (해당 주택담보대출 연간부채상환 원금 및 이자 합계액 ) / (연소득)×100

DTI는 지역별로 규제 비율은 다음과 같다

• 투기지역·투기과열지구: 40%
• 조정대상지역: 50%
• 그 외 수도권: 60%

단, 생애 최초 주택 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부와 관계없이 DTI가 60%로 완화된다.

예를 들어 계산해보면 당신이 연소득 7,200만원(월 600만 원)으로 투기지역에 구매를 고려하고 있다면
→ 연간 상환한도 = 7,200만 × 40% = 2,880만원이내이므로
→ 월별 최대 240만원 상환이 필요한 대출의 대출기간, 이자율, 원리금 상환방식에 의해 계산된 최대 대출가능 금액을 알 수 있다(네이버나 구글의 DTI계산기를 이용하면 쉽게 계산 가능함).

 

DSR (Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율)

DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 보다 더 엄격한 가계부채를 관리하기 위한 DTI의 업그레이드된 버전으로 해당 주택담보대출 이외에 빌리는 사람이 보유한 여타 신용대출, 전세보증대출, 자동차담보대출, 카드대출 등 모든 대출을 포함한 것의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 일정 비율을 넘지 않도록 하여 대출가능액을 정한다.

 

 DSR (%) =  (주택담보대출 + 여타 대출 연간 총 대출 원리금 상환액) (연소득) × 100

 

DTI는 주로 고정적인 부채 상환액을 기준으로 하며 그래서 해당 주택담보대출의 대출한도액을 산정하기 위해 사용되는 데에 반해, DSR은 차주가 가진 모든 부채의 원금과 이자를 포함하여 상환 능력을 평가하므로 더 포괄적인 지표로서 대출의 적정성을 심사에 있어 더 중요한 역할을 한다. 그러므로 은행에 가기전에 미리 자신의 DTI DSR을 각 계산기를 사이트에서 해보길 추천한다.

4. 주택담보대출의 주택의 적정 담보 가치 확보

대출 담보로 제공되는 자산의 가치는 대출 승인에 큰 영향을 미친다. 주택 담보 대출의 경우, 주택의 위치, 상태, 시장 가치 등이 고려되는 바, 감정평가를 통해 정확한 담보 가치를 확인 받는 것이 중요하다. 은행에서 제공해 줄 수 있는 대출액을 산정하는 기준으로 LTV와 관련성이 높다.

 

LTV (Loan To Value Ratio 담보인정비율):

 LTV는 주택 가격 대비 얼마나 대출이 가능한가를 나타내는 비율이다. 예로1억 원짜리 시세의 주택의 LTV가 60%라면, 최대 6천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 의미로 대출을 받아 사려는 집의 시세 대비 몇 %나 빌릴 수 있나 즉 대출가능액 한도를 결정하는 것이다..

이 경우 집의 시세를 판단하는 기준은 KB부동산, 부동산원의 감정가액을 기준으로 하는데 KB의 것이 가장 대중적으로 이용된다.

이것도 기본적으로 무분별한 대출을 규제하기 위한 목적의 것이므로 돈을 빌리려는 사람의 주택 보유수별, 주택이 위치한 지역이 투기지역. 조정지역인지 등의 지역별로 차등화 되어 있으므로 이를 잘 살펴 보아야 한다.

5. 부채 상환 계획

은행은 대출 신청자가 대출 상환을 어떻게 할 계획인지도 중요하게 평가한다. 상환 계획이 명확하고 현실적인지, 상환 능력이 충분한지를 고려하여 대출 승인 여부를 결정하므로 대출 상환 계획을 철저히 세우고 이를 제출하는 것이 필요하다.

6. 이자율 변동성

고정 금리와 변동 금리 중 어떤 것을 선택할지 신중히 고려해야 한다. 고정 금리는 일정 기간 동안 이자율이 변하지 않으며, 변동 금리는 시장 금리에 따라 이자율이 변동되는 바, 각자의 상황에 맞는 이자율 선택이 필요하다.

구  분	변동금리	고정금리
장  점	초기에 낮은 금리	예측이 가능함
단  점	금리 인상 가능성	금리 전환 시 수수료 부담
추  천	대출 기간 단기	대출 기간 장기

7. 대출 한도 및 상환 기간과 상환방식

대출 한도와 상환 기간은 본인의 재정 상황과 목표에 맞게 신중히 선택해야 한다. 대출 한도가 높을수록 상환 부담이 커지므로, 적절한 한도를 설정하고 상환 기간을 고려하여 계획을 세우는 것이 중요하다.

원리금 균등상환	원금 균등상환	만기 일시상환
매월 동일금액 납부 초기 이자부담이 낮다	갈수록 상환액 감소 총 이자액이 적다	매월 이자만 내고 만기 일시 상환 부담. 자금 조달계획 수립 필요

 

일반주택담보대출과 신혼부부대출의 차이점

일반주택담보대출(담보를 기초로 한 대출)

         대출대상: 주택을 담보로 대출을 받으려는 모든 사람

         금       리: 신혼부부대출보다는 높음

         대출한도: 주택가치의 일정 비율인 LTV에 따름

         상환기간: 대출 상품에 따라 다름

 

    신혼부부대출(신혼부부를 위한 특별 지원 대출)

        대출대상: 혼인 신고 후 7년 이내의 부부

        금       리: 일반주택담보대출보다 낮음(연 1.85% - 3.3%)

        대출한도: 최대 4억 까지 가능

        상환기간: 초대 40년까지 장기

        추가혜택: 생애 최초 주택 구입시 우대금리 제공

 

    신혼부부대출의 자격과 정부 지원

     자격 요건:

     혼인 신고 후 7년 이내의 신혼부부.

     부부 합산 연소득 9,000만 원 이하.

     무주택 세대주.

     정부 지원:

     보금자리론: 고정금리로 최대 5억 원까지 대출 가능.

     디딤돌대출: 연소득 6천만 원 이하 가구 대상, 최대 2.5억 원까지 대출 가능.

     특례보금자리론: 한시적 운영, 소득 무관 신청 가능4.

 

결론 및 요약

주택담보대출 신혼부부대출 모두 위에서 열거한 유의사항 들을 신경 써서 충분히 고려하고 준비한다면, 은행에서 대출을 받을 때 더 유리한 조건을 얻을 수 있을 것이다. 아울러 발품을 팔아서 여러 은행을 돌아다녀 비교해보는 것도 권한다. 그러나 일단 정해지면 한 은행을 계속 유지하여 단골관계를 맺어 주래은행화 할 것을 추천한다.

그리고 요즈음은 모바일이나 앱 등을 통해 자신의 대출가능 여부와 한도액을 미리 확인해 볼 수 있고, 각종 지표들에 대해서도 미리 계산해 볼 수 있으니 미리 충분히 준비해서 가면 훨씬 유리한 입장에서 자신감 있게 상담할 수 있을 것이다.

여러분들의 건승을 빈다.