젠트리피케이션의 그림자에 신음하는 가로수길 성수동

한때 전국에서 몰려오는 손님들과 해외 관광객들이 꼭 가봐야 하는 명소로 이름을 날렸던 대한민국의 핫플레이스들이 젠트리피케이션의 그림자 아래 신음하고 있습니다.

1990~2000년대 압구정 로데오거리를 시작으로 2010년대 가로수길, 그리고 2020년대 성수동까지, 트렌드를 이끌었던 상권들이 높은 임대료와 그로 인한 자영업자들의 이탈로 위기를 맞고 있습니다.

 

마치 짧은 전성기를 누리고 스러져간 경리단길의 전철을 밟는 듯하여 안타까움을 자아냅니다. 이 글에서는 가로수길과 성수동의 사례를 중심으로 핫플레이스의 흥망성쇠 과정을 보고 그 주 원인인 젠트리피케이션의 단계별 이유를 살펴 보도록 하겠습니다.

젠트리피케이션의 그림자에 신음하는 가로수길 성수동

1. 몰락하는 패션 1번지, 신사동 가로수길

한때 대한민국 패션의 중심이자 젊음의 상징이었던 신사동 가로수길은 현재 40%가 넘는 높은 공실률을 기록하며 쇠락의 길을 걷고 있습니다. 과거 은행나무길(街路樹)을 따라 늘어선 개성 있는 상점들과 북적이는 사람들로 활기가 넘쳤던 모습은 온 데 간 데 없이, 곳곳에 임대 문의 안내문이 붙은 텅 빈 상가 들이 썰렁한 분위기를 자아내고 있습니다.

가로수길 쇠락의 주요 원인:

천정부지로 치솟은 임대료: 가로수길의 명성이 높아지면서 건물주들은 과도하게 임대료를 인상했고, 이는 영세 자영업자들이 감당할 수 없는 수준에 이르렀습니다.

젠트리피케이션의 심화: 높은 임대료를 견디지 못한 기존 상인들이 떠나자, 그 자리를 채울 창의적이고 활기를 가져다 줄 새로운 자영업자들을 대신하여 대형 브랜드들이 들어서게 되어 상권 전체의 활력이 저하되었습니다.

애플스토어 유치의 역설: 2018년 애플스토어의 파격적인 입점(20년 월세 일시불 600억 지급)은 주변 상가의 임대료 급등을 부추겨 젠트리피케이션을 가속화하는 시발점이 되었습니다.

온라인 쇼핑 시장의 성장: 소비자들이 온라인 쇼핑을 선호하게 되면서 오프라인 매장의 중요성이 약화되었고, 이는 높은 임대료를 감당해야 하는 가로수길 상권에 부정적인 영향을 미쳤습니다.

2. 떠오르는 힙스터들의 성지, 성수동의 불안한 미래

2020년대 서울의 핵심 상권으로 떠오른 성수동 역시 최근 심상치 않은 분위기를 보이고 있습니다. 과거 공장 지대였던 성수동은 개성 있는 카페와 편집숍, 팝업스토어 등으로 MZ세대의 뜨거운 지지를 받으며 빠르게 성장했습니다. 특히 연무장길은 팝업스토어의 성지로 불리며 성수동 상권 성장을 견인했습니다.

성수동 상권 성장의 이면:

팝업스토어 중심의 단기 임대에 의한 급격한 임대료 상승: 높은 유동인구를 바탕으로 대기업들은 MZ세대를 겨냥한 팝업스토어를 성수동에 적극적으로 유치했습니다. 팝업스토어는 주로 대형 브랜드들이 브랜드 홍보를 위하여 단기 임대로 높은 임대료를 불사하고 형성된 까닭에 전반적인 임대료 상승을 초래하였고, 이는 주변 상가 전체의 임대료 상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있습니다.

성수동 상권의 위기 징후:

늘어나는 공실: 높은 임대료를 감당하지 못하는 자영업자들이 폐업하면서 연무장길을 중심으로 공실이 늘어나고 있습니다.

젠트리피케이션의 현실화: 임대료 급등으로 인해 영세 자영업자들은 성수동을 떠나거나 진입을 포기하고 있으며, 이는 결국 상권의 쇠퇴로 이어질 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.

3. 가로수길/ 성수동 사례를 통해 본 젠트리피케이션의 단계별 이유와 과정

젠트리피케이션은 낙후되었던 도심 지역이 활성화되면서 외부인과 자본이 유입되고, 그 결과 임대료와 부동산 가격이 상승하여 기존 거주민이나 영세 상인들이 쫓겨나는 현상을 의미합니다.

젠트리피케이션은 일반적으로 다음과 같은 단계를 거치며 진행됩니다.

1. 쇠퇴한 구도심/낙후 지역: 경제 침체, 시설 노후화 등으로 활력을 잃은 지역에서 시작됩니다.
2. 저렴한 임대료 및 부동산 가격: 낮은 비용은 예술가, 소규모 창업가, 학생 등 새로운 가능성을 찾는 사람들의 유입을 유도합니다.
3. 독특한 분위기 및 문화 형성: 새로운 유입 인구와 기존 지역 문화가 융합되어 독특하고 매력적인 분위기가 형성됩니다.
4. 매력도 상승 및 외부 투자 증가: 지역의 매력이 알려지면서 외부 자본의 투자가 증가하고, 부동산 개발이 활발해집니다.
5. 부동산 가격 및 임대료 상승: 투자 증가와 수요 증가로 인해 부동산 가격과 임대료가 급격하게 상승합니다.
6. 원주민 (저소득층, 기존 상인 등) 이주 압력 증가: 높아진 임대료와 생활비 부담으로 인해 기존 거주민과 상인들이 지역을 떠나야 하는 상황에 놓입니다.
7. 상업 및 주거 환경 변화: 기존의 소규모 상점들은 사라지고, 새로운 프랜차이즈 상점이나 고급 주거 시설이 들어섭니다.
8. 지역 정체성 변화 및 희석: 기존의 역사, 문화, 공동체적 특성이 사라지고, 새로운 소비 문화 중심의 공간으로 변화합니다.
9. 원주민 공동체 해체 및 사회적 갈등 심화: 기존 주민들의 이탈로 인해 공동체가 약화되고, 새로운 유입 인구와 기존 주민 간의 문화적, 경제적 갈등이 발생할 수 있습니다.
10. 고소득층 중심의 새로운 지역 형성: 결국 젠트리피케이션이 완료되면, 해당 지역은 고소득층 중심의 주거 및 상업 공간으로 재편됩니다.

가로수길과 성수동의 사례는 젠트리피케이션이 핫플레이스 상권의 지속 가능성에 얼마나 큰 위협이 되고 결과적으로 상권의 쇠락을 초래하는지를 여실히 보여줍니다.

4. 지속 가능한 핫플레이스를 위한 노력

핫플레이스의 흥망성쇠는 어쩌면 당연한 수순일지도 모릅니다. 하지만 젠트리피케이션으로 인해 고유한 매력을 잃고 쇠퇴하는 것은 막아야 합니다. 지속 가능한 핫플레이스를 만들기 위해서는 다음과 같은 노력이 필요합니다.

 

문화적 요소 및 고유 콘텐츠 강화: 단순히 유행을 쫓기보다는 지역만의 역사, 문화, 스토리를 담은 콘텐츠를 개발하고 강화하여 차별화된 매력을 만들어야 합니다. 창의적이고 혁신적인 소규모 샵들이 유지되어야 한다.

 

상생을 위한 노력: 건물주와 임차인이 단기적인 이익보다는 장기적인 상권 활성화를 위해 협력해야 합니다. 매출액 연동 방식 임대료 등 상생 방안을 모색하고, 과도한 임대료 인상을 자제하는 노력이 필요합니다.

 

공공기관의 역할: 젠트리피케이션의 부작용을 최소화하기 위해 공공기관이 적극적으로 개입하여 임대료 안정화 정책을 시행하고, 영세 자영업자들을 위한 지원책이 필요합니다. 시장 기능에만 맡겨 놓아서는 한계가 있습니다.

 

다양한 시도와 혁신: 롯폰기의 사례처럼 끊임없이 새로운 매력 요소를 창출하고, 신촌 물총 축제나 통인시장 엽전처럼 사람들을 일부러 찾아오게 만드는 독창적인 콘텐츠를 개발해야 합니다.

 

결국 핫플레이스의 지속 가능성은 단순히 '핫'한 순간을 유지하는 것이 아니라, 지역의 고유한 매력을 바탕으로 다양한 이해관계자들이 상생하며 오랫동안 사랑받는 공간을 만들어가는 노력에 달려있습니다. 가로수길과 성수동이 젠트리피케이션의 위기를 극복하고 다시 활력을 되찾아, 개성 넘치는 매력적인 공간으로 지속되기를 기대합니다.

 

앞서 제가 소개한 한국의 다양한 핫플레이스들이 오래 오래 존속했으면 좋겠습니다.

 

2025.04.16 - [경제생활정보/일상생활정보] - 가로수길에서 해리단길까지 대한민국의 모든 핫플레이스!

가로수길에서 해리단길까지 대한민국의 모든 핫플레이스!