12억 초과 고가 주택 주택연금 활용 및 상속세 절세 전략

고가주택 주택연금 상속세 절세

고령화 사회로 접어들면서 노후 자산 관리와 상속 계획은 점점 더 중요한 주제가 되고 있습니다. 특히 노년에 아파트만 보유한 채 유동성 부족으로 고생하는 노년의 'House Poor' 문제의 해결대안으로 주택연금을 들 수 있으나. 공시가격 12억 원을 초과하는 고가 주택을 보유한 경우 이 제도를 이용할 수 없었습니다.

 

그러나 최근에 전반적인 아파트 가격의 상승으로  공공 주택연금에서 제외된 12억 초과 아파트를 소유한 사람도 이용할 수 있는 민간 주택연금이 등장하기 시작한 바, 이를 적절히 활용하는 것이 노후 생활 안정에 도움이 될 뿐만 아니라 상속세 절세에도 큰 도움이 될 수 있습니다. 이번 글에서는 고가 주택 소유자를 위한 주택연금 활용법과 상속세 절세 전략을 살펴보겠습니다.

 

1. 공공 주택연금과 민간 주택연금의 차이 및 분리 이용 방법

 가. 공공 주택연금

공공 주택연금은 주택금융공사에서 제공하는 제도로, 공시가격 12억 원 이하의 주택 소유자가 가입할 수 있습니다. 주택을 담보로 제공하고, 평생 동안 일정 금액의 연금을 수령할 수 있는 안정적인 금융 상품입니다. 주요 특징은 다음과 같습니다:
- 가입 조건: 공시가격 12억 원 이하 주택 소유자.
- 지급 방식: 정액형, 초기증액형, 정기증가형 등 다양한 옵션 제공.
- 혜택: 안정적인 연금 지급과 세금 감면 혜택.

 

2025.03.19 - [경제생활정보/금융관련] - 주택연금의 모든 것: 유형별(정액형,정기증가형,초기증액형) 특징과 노년층 활용 방안

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나. 민간 주택연금의 등장

공시가격 12억 원을 초과하는 고가 주택 소유자는 공공 주택연금 가입이 제한되지만, 민간 금융사가 제공하는 주택연금을 활용할 수 있습니다.

2025년 초 하나은행.하나생명이 상반기에 업계 최초로 고가 주택 보유자 대상 주택연금 역모기지론 상품을 본격적으로 출시할 예정이라고 합니다. 현재 은행에도 역모기지론이 있지만 재원이 부족하여 유명무실한 상태에서 이를 계기로 시장이 활성화될 것으로 전망합니다. 비교적 고가의 아파트를 보유한 분들도 주택연금을 이용할 길이 열릴 것이기에 관심을 가져볼 만합니다.

 

현재 알려진 하나은행.하나생명 민간 역모기론 개요는 다음과 같습니다:
- 가입 대상: 공시가격 12억 원 초과 주택 소유자(기존 주택금융공사 주택연금은 12억원 이하 주택보유자만 가능).
- 연금방식: 부부 사망시까지 고정금리로 주택연금 제공, 물가 상승률과 주택 가격 변동을 반영한 연금액 조정 가능.
- 기대효과: 이제까지 이 제도를 이용하기에 장애가 되었던 기존 주택관련 대출에 적용되었던 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 예외적으로 특례가 인정될 것으로 보여,고가 주택 소유자 House Poor의 자산 유동화와 노후 자금 확보에 도움이 될 것으로 보입니다. 아직 확정되지는 않았지만 만약에 12억 이하분에 대해서는 공공 주택연금을, 초과분에 대해서는 민간 주택연금을 분리하여 활용할 수 있게 되면  자산 규모와 필요에 따라 최적의 연금 전략을 세울 수 있을 것입니다. 예를 들어, 공공 주택연금을 통해 안정적인 기본 생활비를 확보하고, 민간 주택연금을 통해 추가 자금을 마련하는 방식으로 설계할 수 있기 때문입니다.

 

개인적으로 생각할 때 이렇게 분리 운영되기 보다는 새로이 12억 초과분에 대해 역모기지론을 취급할 기관에서 전체에 대해서 할 수 있도록 상품이 설계되지 않을까 하지만 이때 관건은 취급기관이 여기에 소요되는 장기자금을 어떻게 조달해서 매칭할 수 있을까가 관건이 될 것으로 보입니다. 우리나라도 미국처럼 본격적인 모기지금융 시장(주택구매 보다 부동산자산 중심으로 형성된 우리나라의 부의 편재 현실에 맞게 이를 유동화하는 방편으로)이 형성되는 단초가 될 것으로 예상합니다.

 

전반적인 자산가격의 상승으로 우리 사회에 불고 있는 상속세의 개정 흐름과 더불어 노년층의 주택연금에 대한 관심과 수요가 늘어남에 따라 기존의 공공주택연금에 더하여 민간주택연금 시장이 활성화될 것으로 예상합니다.

2. 주택연금을 활용한 상속세 절세 전략

  가.  상속세 부담 완화

주택연금을 활용하면 상속 재산의 총액이 줄어들어 상속세 부담을 완화할 수 있습니다. 주택연금은 대출 형태로 간주되므로, 상속 재산에서 부채로 처리되어 과세 표준이 낮아집니다.

  나. 상속인의 선택권 보장

주택연금 가입자의 사망 후 상속인은 다음과 같은 선택권을 가질 수 있습니다:
- 주택 인수: 연금 대출금을 상환하고 주택을 상속받음.
- 주택 매각: 주택을 매각하여 대출금을 상환하고, 남은 금액을 상속받음.
- 채무 초과 면제: 주택 가격이 대출금을 초과하지 않을 경우, 초과 채무에 대한 상속인의 상환 의무 면제.

   다. 세금 감면 혜택

주택연금 가입 시 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등의 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 상속세 공제를 통해 상속인의 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

   라. 사전 증여와의 병행

 

주택연금을 활용하면서 일부 자산을 사전 증여하면, 상속세 부담을 더욱 줄일 수 있습니다. 증여세 공제 한도를 활용하여 10년 단위로 증여를 진행하면 효과적입니다.

결론

12억 원을 초과하는 고가 주택 소유자는 공공 주택연금과 올해 부터 시행될 것으로 예상되는 민간 주택연금을 적절히 활용하여 노후 생활의 안정성을 높이고, 상속세 부담을 줄일 수 있습니다. 특히 민간 주택연금은 고가 주택 소유자에게 새로운 금융 옵션을 제공하며, 상속세 절세 전략과 병행할 경우 더욱 효과적입니다. 노후 자산 관리와 상속 계획을 세울 때 이 제도를 잘 숙지하시어  최적의 전략을 수립하시길 권장합니다.