건축법상 연립주택과 아파트의 차이. 예상치 못한 토지거래허가구역 지정의 문제점들

대치동,삼성동,잠실동,청담동에 내려져 있던 토지거래허가구역을 해제하자 서울시 일원에서 전반적으로 일어난 아파트 가격 조짐에 황급히 3월 14일 다시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구에 확대 지정된 토지거래허가구역 규제가 전혀 예상하지 못했던 문제점들을 노출시키고 있는데 그 대표적인 것이 같은 단지 안에 있음에도 어떤 건물은 저층 연립주택으로 분류되어 그 규제의 대상이 되지 않는 등 여러 문제점들이 나타나고 있는 바, 그에 대해 살펴보고자 합니다.

건축법상 연립주택. 아파트의 구분

연립주택과 아파트는 모두 공동주택에 속하지만, 건축법상 정의와 규제 적용에서 차이가 있습니다.

 - 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 건축물을 말합니다. 필로티 구조나 지하층은 층수 계산에서 제외됩니다.

- 연립주택: 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택을 의미합니다. 마찬가지로 필로티 구조와 지하층은 층수 계산에서 제외됩니다.

이 차이는 건축물대장에 기록된 용도와 규제 적용 여부를 결정짓는 중요한 기준이 됩니다.

토지거래허가구역 지정에서 나타난 문제점들

최근 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 포함한 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서, 연립주택과 아파트의 법적 차이가 여러 문제를 초래했습니다.

 

규제 대상 혼란:

토지거래허가구역 규제가 '아파트'에 한정됨에 따라, 같은 단지 내에서도 건축물 용도에 따라 규제 여부가 달라졌습니다. 예를 들어, 용산구 한남더힐은 32개 동 중 11개 동이 연립주택으로 분류되어 규제를 피했지만, 나머지 동은 아파트로 분류되어 규제를 받았습니다.

외관과 실제 용도의 불일치:

외관상 아파트처럼 보이는 주택이라도 건축물대장상 '연립주택'으로 분류되면 규제를 피할 수 있습니다. 예를 들어, '청솔빌리지 아파트'는 외관상 아파트지만 연립주택으로 기록되어 규제 대상에서 제외되었습니다.

행정구역 혼재로 인한 혼란:

일부 단지는 행정구역이 혼재되어 있어 규제 적용 여부가 불분명합니다. 예를 들어, 용산구 효창한신아파트는 일부 주소지가 마포구로 분류되어 규제 적용 권한에 대한 논란이 발생했습니다.

급작스런 규제가 부른 코미디 같은 문제 상황

연립주택과 아파트의 법적 정의 차이는 이번 토지거래허가구역 지정에서 규제 적용의 불균형을 초래하며, 예기치 못한 시장 혼란과 규제 적용의 불균형을 초래하였습니다.

시장을 옥죄고 개인의 재산권 행사를 제한하는 이런 규제는 한번 시행하면 연쇄적으로 여러 부정적 파급효과가 나타나므로 정부는 이러한 규제남발에 따른 시장왜곡 효과를 최소화하기 위한 보다 세밀한 법령 검토와 유권 해석이 필요하다고 봅니다.