2025년 공시가격이 발표되면서 주택 보유자들의 걱정이 큽니니다. 공시가격이 오르면 보유세 부담이 커질 수 있어 세금 부담을 최소화하기 위한 전략이 필요합니다. 이번 글에서는 2025년 아파트 공시가격 변동과 그에 따른 종합부동산세(종부세) 및 재산세 영향을 분석해 보겠습니다.
2025년 공시가격 발표
정부는 매년 1월경 표준 단독주택 및 공동주택(아파트)의 공시가격을 발표하며 다음과 같은 일정으로 진행됩니다.
- 표준 단독주택 공시가격 발표: 2025년 1월 중순
- 아파트(공동주택) 공시가격 발표: 2025년 3~4월
- 이의신청 기간: 발표 후 약 한 달간 진행
- 최종 공시가격 확정: 2025년 4~5월
공시가격은 국토교통부가 산정하며, 재산세 및 종부세의 과세 기준이 됩니다.
1) 2025년 공시가격 인상의 주요 요인
2025년 공시가격 상승의 주요 요인은 다음과 같습니다:
- 부동산 가격 상승 반영 2024년 하반기부터 일부 지역의 부동산 가격이 회복세를 보이며, 이러한 시세가 공시가격에 반영되었습니다. 특히 서울과 수도권 지역의 고가 아파트가 상승세를 주도했습니다.
- 공시가격 현실화율 조정 정부는 공시가격을 시세와 일치시키기 위해 현실화율을 조정하고 있습니다. 2025년에도 현실화율 69%를 유지하며, 시세 변동 폭만 반영하는 방식으로 공시가격을 산출했습니다.
- 지역별 차별화된 상승률 서울은 평균 7.86% 상승하며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 강남구, 서초구 등 고가 아파트 밀집 지역이 상승을 주도했으며, 지방 주요 도시의 중저가 주택도 상승세를 보였습니다.
2) 공시가격 상승이 미치는 세금 영향
종합부동산세(종부세) 변화
- 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 부과
- 다주택자: 보유 주택의 공시가격 합산 후 기본공제 초과분에 대해 과세
공시가격 상승으로 종부세 부과 대상이 확대될 가능성이 있으며, 특히 공시가격 11~12억 원 수준이었던 주택 보유자는 종부세 부담 증가를 대비해야 합니다.
재산세 부담 증가
재산세는 공시가격을 기준으로 과세표준을 산정한 후 세율을 곱해 부과됩니다.
- 공시가격 상승으로 재산세 부담이 증가할 가능성이 큽니다.
- 정부의 재산세 경감 조치 여부가 변수로 작용할 수 있습니다.
공시가격 상승에 따른 절세 전략
공시가격 상승에 대비하여 다음과 같은 절세 전략을 고려할 수 있습니다: ✔️ 종부세 대상 여부 확인: 공시가격 상승으로 종부세 부과 대상이 되는지 미리 체크해야 합니다. ✔️ 1세대 1주택 비과세 요건 충족: 양도세 및 종부세 부담을 줄이기 위해 1세대 1주택 요건을 충족하는 것이 중요합니다. ✔️ 이의신청 적극 활용: 공시가격이 과도하게 책정되었다고 판단될 경우, 국토부에 이의신청을 제기하여 조정을 요청할 수 있습니다. ✔️ 상속·증여 계획 점검: 상속 또는 증여를 고려하는 경우, 공시가격이 낮을 때 실행하는 것이 유리할 수 있습니다.
결 론
2025년 공시가격 인상 발표는 주택 보유자들에게 세금 부담이 강화되어 부담이 클 것으로 예상합니다. 종부세 및 재산세 부담을 최소화하기 위해서는 공시가격 변동을 미리 체크하고, 이에 맞는 전략을 세우는 것이 필수적입니다.